普洛斯与Ares 52亿美元交易完成，独到模式又一次验证价值

前几天，普洛斯集团宣布此前公布的旗下基金管理平台普洛斯资本GCP的国际业务与另类资产管理公司Ares Management Corporation（“Ares”）的合并已经完成。

作为近年来另类资管领域最为重磅的交易之一，其交易价值52亿美元，按最近期汇率，超人民币370亿元。这包括由现金和Ares A类普通股构成的37亿美元初始对价，以及与业绩目标挂钩的15亿美元的延期对价。

去年10月，普洛斯就官宣了这场合并案。交易涉及的国际业务包含日本、欧洲、美国、巴西和越南的基金管理业务。这一举帮助普洛斯超额完成了 2024 年 100 亿美元的货币化目标。

据悉，交易涉及的这些业务在普洛斯核心经营性EBITDA中占比不到10%，不到2亿美元，测算下来该交易PE（市盈率）近 30 倍。

52亿美元背后的高效资本循环模式

交易规模52亿美元、实现近30倍PE，让外界感受到了作为全球领先的投资机构Ares对于普洛斯国际基金管理业务和对物流不动产等新经济资产市场前景的看好，也看到了普洛斯在打造业务价值上的超强水平。

普洛斯此前就曾在国际市场多次展现这项价值创造能力。比较典型的就是与黑石的交易，2014年，普洛斯进入美国市场，当时用80 亿美元从黑石手中收购 IndCor，经过其对园区资产的提升和运营管理之后，2019年又以187亿美元卖回给了黑石。5年时间增值超百亿美元，创下当时史上最大规模私募不动产交易新记录，说一句业绩标杆不为过。

而这种价值创造能力背后，事实上是普洛斯已经形成了一整套资产开发运营和资产证券化和货币化的成熟资本循环模式。

此次与Ares的合并案也能很好证明这一点。相当于，普洛斯此次又一次实现孵化的业务的货币化，为利益相关方创造价值。与此同时，普洛斯自身受益流动性提升、进一步优化了资本结构，并将回报再投入新的高潜力项目，继续推动下一阶段的业务发展。

率先布局迎接下一轮增长

那么接下来，这波“弹药”又将投向何方？

去年与Ares的合并案刚宣布，普洛斯和普洛斯资本GCP创始人、首席执行官梅志明就曾明确：“普洛斯将继续在长期趋势驱动的高增长新经济领域寻求有吸引力的增长和整合机会。”

什么是高增长的新经济领域呢？当前，中国经济正处于高质量发展阶段，传统行业转型变革以及新质生产力都是未来发展主旋律，其中开创新局面离不开的就是供应链、产业链。

一方面，中国宏观经济增长和产业需求是确定性的。根据国家统计局最新数据，2024年中国的GDP同比增长了5%。受此影响，物流仓储作为经济活动中的必要环节，每年预期都有可观的新增净需求。

但供给方面提质增效缺口巨大。据中国仓储与配送协会调查与推算，截至2023 年底，我国营业性通用仓库面积约 12.4 亿平方米。同时，中投的数据显示，我国人均仓储物流设施库存仅为0.7平方米，是美国人均面积的18.4%，日本人均面积的17.5%。这意味着高品质设施加上优质的仓储管理运营，仍然具有很大的市场空间。

另一方面，AI、机器人等技术大爆发，全新的技术变革带来的必然是所有行业的大震荡。如何提前部署新技术、利用好新技术推动供应链降本提质，推动产业效率提升，是包含物流仓储在内所有企业的必修课。   

事实上，普洛斯这几年已经率先行动，不仅仅是发力一直占据优势的物流仓储赛道，还囊括了产业园、数据中心及光伏等新型基础设施的产业服务与投资。

据普洛斯方面消息，其2024年在中国物流及产业基础设施上新增和续租租约面积超过2,900万平方米，同比增长约12%；专注高效、智能、绿色算力的数据中心服务的客户数量新增47%；普洛斯园区新增光伏覆盖面积超100万平方米，增长31%。

助力新经济发展

而取得的强劲表现，在当前物流业界是不多见的。

这与普洛斯在多年在供应链基础设施的投资、资产管理运营及服务上的累积的经验与专业能力不无关系。

拿普洛斯这套资产开发建设运营和货币化的资本循环模式来说，国内不少相关企业就操作模式、投资方式等方面都有借鉴普洛斯经验。同时，在公募基金方面，中金普洛斯REIT也是国内首批上市的REITs项目， 2年之后也是首批完成的扩募。

当然，更为重要的是有别于仓储物流市场上普遍建仓、出租的简单粗暴运营方式，普洛斯给客户提供了更多运营管理、智慧化以及新能源解决方案等方面的赋能，加上对本土化了解深刻，理解多样化的客户需求，还能针对不同企业、不同产业带给出个性化的供应链解决方案。

以去年12月投运的清远时尚科技创新谷园区项目为例，该园区建筑面积达42万平方米，是普洛斯迄今为止一次性竣工体量最大的工程项目。但如此大面积的园区，据了解还在建设期间即获得了一家重磅跨境企业客户签约包园。

这里有多重原因。

首先普洛斯确实懂区域经济，清远纺织服装产业尤为兴盛，其中很多企业做跨境贸易，普洛斯清远园区坐落于广州、清远、佛山三市交界处，距离广州白云机场仅50公里，不仅满足客户全球供应链高速运转的需求，还能降低物流成本，助力清远承接大湾区产业外溢。  

其次智慧化保障了园区稳定与效率最大化。比如铺设了一整套物联网设备，在园区智慧中台就能实现车辆、空间、设备、能源等八大要素全站在线管理。弱化了人力干扰，也降低了人力成本投入，效率得到直线提升。

第三绿色化建设符合政策低碳导向。通过增加生物多样性、废弃物回收、铺设光伏等方式预计每年减碳量近2100吨。

同时升级体验，通过入园预约智能化、人车分流、打造服务客户员工与货车司机的多元休憩场所、将人才公寓设计为可上人屋面作为后续的运动娱乐场地、提供7X24小时快速响应服务等全方位细致举措，让用户享受一个安全舒适的工作和生活环境。

而不仅仅是跨境电商领域，对于新能源汽车、高端制造、生鲜冷链、生活时尚等不同细分行业，普洛斯都在尝试通过这一套融入专业、智慧、绿色的投资开发和运营管理一体的能力，为企业客户创造新价值。目前普洛斯服务国内外企业客户约3000家，其中很多携手超过10年，不乏知名品牌如宝马、奔驰、欧莱雅、阿迪达斯等。在2024年的第三方客户调研中，其客户满意度提升到96%。

多重资源带动国际生态更多可能

除了国内市场继续重点推进，普洛斯发力国际生态的步伐也并未随之止步。

此次与Ares的交易，涉及在日本、美国、欧洲、巴西和越南的基金管理业务，不涉及普洛斯持有的资产和基金份额，普洛斯保持和发展全球布局，仍持有约50 亿美元的国际资产，包括这些市场的物流不动产、数据中心、新能源以及相关科技投资等。

加上其国际化的背景，事实上已经搭建了一套独属于普洛斯的全球生态。

另一方面，普洛斯这些年的资本循环模式，让其累积了超过110家全球投资合作伙伴，通过旗下隐山资本及战略投资的招商资本等私募股权投资平台，也形成了一个被投企业生态。而伴随此次交易达成，又拓展到了Ares相关生态。   

当前，中国企业的“出海”热情不减，而普洛斯依靠这多重国际生态资源禀赋，无论是海外企业和投资人想投中国，还是帮助中国企业走出去，都有更多可能性。

去年的11月，有传言称普洛斯或2025年赴港IPO。以其成熟的资产运营及货币化运作模式，加上目前深耕中国、延伸海外的业务部署，其下一步发展的想象空间着实巨大。

此番交易补足了“弹药”，又验证了独到的普洛斯模式的价值，或许不会太久，外界就能看到普洛斯的新动作。